Antes de fijar el precio de venta conviene saber cuánto dinero te va a quedar de verdad. En la Sierra de Madrid los gastos de vender son los mismos que en el resto de la Comunidad, pero el importe de algunos impuestos depende del ayuntamiento de cada municipio.
1. Plusvalía municipal
Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Lo cobra el ayuntamiento del municipio donde está la vivienda: Collado Villalba, Alpedrete, Torrelodones, Las Rozas, Majadahonda o Pozuelo, cada uno con su ordenanza.
- Grava el aumento de valor del suelo, no de la construcción.
- Desde 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo (el objetivo, con coeficientes según los años de propiedad, o el real, según la ganancia efectiva) y pagar el que resulte más bajo.
- Si vendes por menos de lo que te costó, puedes acreditarlo y no pagar.
Ojo con las zonas que comparten dos municipios, como Los Negrales (Collado Villalba y Alpedrete): el ayuntamiento que cobra es el de la referencia catastral de tu vivienda.
2. IRPF por la ganancia patrimonial
Si vendes por más de lo que pagaste (sumando gastos de compra y mejoras, y restando gastos de venta), la diferencia tributa en la base del ahorro del IRPF.
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Escala de la base del ahorro vigente en 2026; confírmala con tu asesor antes de vender. Hay situaciones en las que no se paga: si reinviertes lo obtenido en una nueva vivienda habitual o si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, entre otras.
3. Gastos de la operación
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para anunciar y vender la vivienda.
- Cancelación de la hipoteca: si queda deuda, se paga con el dinero de la venta; si ya está pagada, hay que cancelarla también en el Registro.
- Notaría y registro: el reparto entre comprador y vendedor depende de lo que se pacte; la costumbre es que el comprador asuma la mayor parte.
- Honorarios de la inmobiliaria: se acuerdan por escrito antes de empezar.
4. Documentos que te van a pedir
- Escritura de propiedad y nota simple actualizada.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de la comunidad de estar al corriente de pago, si es un piso o una urbanización.
- Certificado energético.
- Certificado de deuda pendiente de la hipoteca, si la hay.
En resumen
Haz números con todos estos gastos antes de decidir el precio. Si quieres, te preparamos una estimación de lo que te quedaría limpio junto con la valoración de tu vivienda.
Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento fiscal de un profesional.